Nagyot fordult a világ, csökkenhetnek a lakásárak, de miért?
Március 7-én jelent meg az a véleményem, hogy az erősen megváltozott gazdasági környezett miatt a hazai lakásárak az év közepétől 3-5%-os csökkenést szenvedhetnek el. A reakció gyors volt: „az ingatlanárak inflációs környezetben definíciószerűen nem tudnak csökkenni…"; „hogyan csökkenhetnének a lakásárak, ha masszívan emelkednek az építőanyag költségek...". 7 év Európa-bajnok áremelkedését követően valóban nehéz elhinni, hogy az árak csökkenni is tudnak. Jelen írásomban a véleményem számszerű alátámasztása következik konkrét, múltbeli statisztikákkal.
Bevezetés helyett
Szinte napra pontosan fél évvel ezelőtt jelent meg a Portfolio hasábjain az átfogó ingatlan és hitelpiaci elemzésem, melyből újra idézek: „Érdemi visszaesés [a lakásárakban] pusztán jelentős külső sokk hatására képzelhető el, ami legfőképpen egy nagyobb nemzetközi válság kibontakozása, vagy újabb egészségügyi vészhelyzet lehetne.” Talán jogosan hívhatjuk az orosz-ukrán háborút, mely 1945 óta nem látott mértékű fegyveres konfliktus Európa területén jelentős külső sokknak.
Ezt az anyagot követte március 7-én az az írásom, mely végtelenül tömören felhívta a figyelmet a gazdasági kilátások olyan mértékű romlására (gazdasági növekedés várható visszaesése, újabb erőteljes inflációs lökés a háború miatt, magyar költségvetés kiigazítási kényszere a választások után, masszívan megugró lakáshitel kamatok stb… hogy csak a legfontosabbakat emeljem ki) és az emiatt várható lakásárcsökkenésre. Jelen írásom célja ezen utóbbi állításom tételes alátámasztása.
Mit mutat a múlt? A lakásárak tényleg tudnak CSÖKKENNI?
A 2010 és 2020 közötti években az Eurostat adatai alapján vizsgáltam az egyes országok lakásár változásait az egyes években. Ezt a 11 éves időszakot két szakaszra érdemes bontani: (1) 2010-2014: az európai pénzügyi lazítást, pénznyomtatást megelőző időszakra és (2) 2015-2020: a pénznyomtatás időszaka. A pénznyomtatás 2021-ben sem állt le, de hivatalos összesítő statisztikák erre az évre még nem állnak rendelkezésre.
Az EU országaiban 2010 és 2020 között az esetek 27%-ában a lakásárak az adott évben csökkentek
Ha külön vizsgáljuk a pénznyomtatás előtti időszakot (2010-2014: a 2008-as pénzügyi válság negatív hatásaival jellemzett időszak), akkor itt az esetek 47%-ában, azaz közel félében következett be a lakásárak csökkenése, míg 2015-2020 között csak az esetek 10%-ában
Érdemes talán azt is megjegyezni, hogy 2010 és 2014 között az ingatlanárak növekedése masszívan elmaradt a részvénypiaci befektetések hozamától is.
A FENTIEK TÜKRÉBEN BÁTRAN KIJELENTHETJÜK, HOGY AZ INGATLANOK ÁRA IS TUD CSÖKKENI, SŐT EGY VÁLSÁG IDŐSZAKOT KÖVETŐEN ENNEK ELŐFORDULÁSI ARÁNYA IGEN MAGAS (KÖZEL 50%).
2010-2014 közötti, a 2008-as nagy pénzügyi válság negatív hatásaival terhelt időszak meglehetősen konkrét tanulságokkal szolgál:
az ekkor bekövetkezett árcsökkenések átlagos mértéke 4,47% volt (az EU országok átlaga és a Magyarországon tapasztalt árcsökkenés (4,50%) szinte pontosan azonos mértékű volt)
az esetek egy harmadában az árcsökkenés mérsékelt, 2% alatti maradt
a következő egy harmad 2-5% közötti csökkenést mutat
az utolsó egy harmad ért el csak 5% feletti árcsökkenést
a 2010-2014-es időszakon belül 2011-2012-ben a lakásár csökkenést elszenvedő országokban az infláció is jelen volt (átlagosan 3,1%/év mértékben) és a lakásárak minden további hezitálás nélkül tudtak csökkeni az 5%-ot meghaladó infláció esetén is.
Előrejelzésem szerint a hazai lakásárak 2022 közepétől várható csökkenése nagyon hasonlóan a 2010-2014-es időszakhoz, 3-5%-os csökkenést mutathatnak annak ellenére, hogy a 2010-14-es időszakban hazánkban az árcsökkentés irányába ható tényezők mibenléte érdemben eltért a maitól.
MA MAGYARORSZÁGON AZ ÁRCSÖKKENTÉST LEGINKÁBB MEGHATÁROZÓ TÉNYEZŐ A PIAC TÚLFŰTÖTTSÉGE, TÚLÁRAZOTTSÁGA, MELY TÖKÉLETES TÁPTALAJ A KÜLSŐ KÖRNYEZET RADIKÁLIS VÁLTOZÁSA MELLETT A PIACI FORDULATHOZ.
A magyar lakáspiac túlfűtöttsége
A legfőbb megállapítások:
2015-ben indult Európában a „nagy pénzügyi lazítás”, mely a szuper alacsony, 0%-os kamatok világának a jegybanki pénznyomtatással történő összekapcsolódását hozza el
Mindez gyakorlatban egyet jelent a (1) nagyon olcsó hitellel és (2) a gazdaságba beáramló többlet pénzzel, mely keresi a helyét és végül értékpapír befektetésekben, vagy ingatlan befektetésekben landol
A magyar gazdaságban is végbement mindez, sőt:
2015 után folyamatosan csökkenő kamatszint, élénkülő lakossági hitelkihelyezés
lakossági és vállalati oldalon is a gazdaságélénkítés elsődleges eszközei voltak a kedvezményes hitelek és a támogatások (a növekedési hitelprogram pl. jegybanki pénzpumpa hazai megvalósulásának egy klasszikus formája)
fentiekhez magyar specialitásként társult a nagyon erőteljes és folyamatosan bővülő családtámogatási program (CSOK, falusi CSOK, CSOK-hitel, babaváró, felújítási támogatás, támogatott felújítási hitel, Zöld-hitel…)
az ingatlanpiacon a kínálat NEM tud gyorsan növekedni a támogatások és kedvezményes lakáshitelek megjelenése miatt, így a többlet vásárlóerő szinte teljes egészében előbb-utóbb megemelte a lakásárakat
az Európa-szerte egyedülálló család- és lakástámogatási program, így párját ritkító áremelkedést generált hazánkban (lásd fenti ábra)
Amennyiben a piac egy agresszív áremelkedésen van túl és az abszolút árszint meghaladja a gazdaságilag indokolható szintet (az MNB elemzései alapján a budapesti lakáspiac árszintje 14%-os túlárazottságot mutat, ugyanez országos átlagban 8%) és az átlagos jövedelem nem elegendő (jövőben vállalt gyermek nélkül) az átlagos család számára egy átlagos lakás megvásárlásához szükséges hitelfelvételhez (szintén Budapest), akkor bekövetkezhet, hogy az infláció ellenére is csökkeni tud az ingatlanár.
7 év áremelkedése után nyilvánvalóan egy kicsit nehezebb elhinni, de érdemes belátni: nincs egyetlen olyan befektetés (részvény, kötvény, ingatlan), melynek az ára ne tudna csökkenni.
Hogyan történhet meg a lakásárak csökkenése, ha az építőanyag árak emelkednek?
2022 elején is egyértelműen emelkedtek az építőanyag árak (10-15% közötti mértékben), majd az orosz-ukrán háború kitörését követően újabb áremelkedési hullám indult (az orosz és ukrán piac jelentős szerepet kap(ott) az építőipari alapanyagok termelésében), melyhez társulva már részleges áruhiány, illetve rendelhető mennyiségek korlátozása vegyült. Jogos hát a kérdés, hogyan csökkenhet a lakások ára, ha az előállítási költség emelkedik?
A válasz előtt néhány meghatározó statisztika:
Az építési költségek Magyarországon 2021-ben már 4,4-szeresen haladták meg az EU-ban tapasztalt átlagos költségnövekedést az MNB által közölt adatok alapján (és nem mellesleg több, mint kétszeresen haladja meg a hazai költségnövekedés a második helyet elfoglaló Ausztriában mért értéket). Az extrém áremelkedés elsődleges magyarázata lehet, hogy 2021-ben már egy kapacitáshiányos állapotban érkezett meg a piacra a felújítási támogatás (és a kapcsolódó kedvezményes hitel), mely újabb lökésszerű drágulást eredményezett.
Az építési költségek ilyen mértékű emelkedését már az építőiparban érdekelt cégek is nehezen menedzselik. Jól szemlélteti mindezt, hogy 2020 második negyedévétől (immár 2 éve) az építőipari költségek emelkedése nem érvényesíthető teljes egészében a lakásárakban. Mindez nem jelent mást, mint a lakásépítéseken elérhető profitszint csökkenését.
A jövőre vonatkozóan azonban a fentieknél még sokkal jelentősebb változások várhatók:
a folyamatban lévő, már megkezdett lakóingatlan projektek többsége végig fog futni
az ezeken elérhető profit már érdemben kisebb lesz (jónéhány pedig veszteségessé válik)
a piaci szereplők felismerik, hogy a vevők nem lesznek képesek megfizetni (az egyébként általuk indokoltan kalkulált) árszintet
jelentősen vissza fog esni az újépítésű lakóprojektek száma
VÉLEMÉNYÜNK SZERINT TEHÁT AZ ÉPÍTÉSI KÖLTSÉGEK NÖVEKEDÉSE NEM ÉRVÉNYESÍTHETŐ KORLÁTLANUL, ÍGY NINCS MÁS PIACI LEHETŐSÉG, MINT A FEJLESZTÉSEK SZÁMÁNAK VISSZASZORULÁSA.
Mit mutat a múlt?
Ugyanez a folyamat játszódott le a 2008-as pénzügyi válságot követően is
A vevői oldalt akkor a munkanélküliség és a lakáshitel felvétel ellehetetlenülése sújtotta (ebben a vonatkozásban ma teljesen más a környezet) és a jövővel kapcsolatos bizonytalanság
A végeredmény azonban azonos volt: mivel a vevők nem fizették meg a profitot is tartalmazó árat, a folyamatban lévő projektek kifutása után az építések háromnegyedével estek vissza!
2008 szeptemberében robbant ki a válság, már ezen év október-novemberében egy teljesen más környezet jellemezte a piacot. A lakóingatlan építések visszaesésére azonban a korábban megkezdett projektek kifutásának lezárásáig, azaz még további másfél évig kellett várni, akkor azonban meglehetősen markáns változás következett. (Természetesen mindez az átlag, mely mögött lesznek olyan építkezések, amik leállnak, lesznek projektszintű kényszerértékesítések stb).
Ma sem gondoljuk azt, hogy a piac másként tudna reagálni. A beruházókat nem fogja meghatni, hogy 100 ezer új építésű lakás létrehozása indokolt lenne a lakásállomány struktúrájának egészségesebbé tételéhez.
Forrás: Portfolio
Commenti